Face à la pénurie de logements, la conversion d'immeubles de bureaux s'intensifie à New York

Moins chères et plus rapides qu'une construction neuve, les transformations d'immeubles de bureaux décatis en résidences aux prestations toujours plus luxueuses se multiplient à New York, grâce aux mesures des autorités pour endiguer la pénurie de logements et l'inflation des loyers.

"Ma conviction est qu'il est possible de convertir n'importe quel immeuble de bureaux en bâtiment résidentiel", explique à l'AFP Joey Chilelli, directeur du groupe Vanbarton, dans le squelette de béton et d'acier du 77 Water Street.

Plusieurs immeubles de bureaux de cette rue du quartier financier de Manhattan ont déjà changé d'affectation au point qu'elle est surnommée "Conversion alley".

Les projets de conversion foisonnent, y compris le célèbre Flatiron, profitant de changements du cadastre et autres mesures incitatives de l'Etat et de la municipalité.

En avril, le taux de vacance résidentiel à Manhattan a atteint un plus bas en six ans au moins (1,55%), avec un loyer médian supérieur à 5.000 dollars pour la première fois.

Dans l'immobilier commercial, plombé par le télétravail post-Covid, le taux de vacance était de 14,6% au premier trimestre, et les vieux immeubles peinent face aux tours modernes.

Dans ce contexte, une incitation fiscale conditionnée à un quart de logements sociaux et l'abaissement de l'âge des immeubles convertibles ont récemment provoqué une ruée des promoteurs.

500.000 logements

Entre 2020 et 2024, plus de 44 conversions ont été achevées, débutées ou programmées à Manhattan, soit presque 18.000 nouveaux logements.

Le groupe immobilier Cushman & Wakefield anticipe 31 conversions cette année, contre neuf en 2024.

Eric Adams, ancien maire de New York, s'était engagé fin 2022 à ajouter un demi-million de logements d'ici 2030. Son successeur, Zohran Mamdani, a annoncé un projet de 200.000 logements sociaux.

Le groupe Vanbarton, qui réalise des conversions depuis 2013, a déjà finalisé quinze projets et gère plus de 5.000 appartements.

Comme ses concurrents, il a récemment accéléré et métamorphose actuellement trois immeubles à Manhattan.

Le décorticage du 77 Water Street, racheté fin 2024 avec encore quelques bureaux occupés, a commencé immédiatement. Les premiers habitants doivent emménager en octobre, pour un achèvement mi-2027.

Il aurait fallu au moins sept ans, explique Joey Chilelli, pour démolir le bâtiment et le reconstruire depuis les fondations, avec maintes péripéties potentiellement coûteuses (permis, intempéries, matériaux, etc).

Le bâtiment abritera 650 appartements, dont certains avec une vue imprenable sur la Statue de la Liberté.

"Nous anticipons des centaines de milliers de demandes" pour les logements sociaux, souligne M. Chilelli.

A Pearl House, également sur Water Street, près de six cents appartements sont achevés depuis décembre 2023.

"Nous sommes très, très heureux ici", confie à l'AFP Charles Wisell, avocat et locataire depuis l'été 2024. Il a d'abord utilisé son appartement comme un pied-à-terre, avant que son épouse et son fils ne le rejoignent dans une plus grande surface, délaissant leur maison de banlieue.

Prestations

"La localisation est fantastique, on est au milieu de tout. (...) Je vais travailler à pied", raconte-t-il. "En cinq ans, le quartier a complètement changé", poursuit-il.

Les prestations de Pearl House "sont formidables", relève-t-il, citant le bowling, le simulateur de golf, la salle de sport dernier cri. Sans oublier l'immense toit aménagé donnant sur l'East River, l'espace toilettage pour chiens.

S'inspirant de suggestions de locataires, Vanbarton équipe son nouveau projet d'"un spa très vaste", précise M. Chilelli, avec différents types de bassins, une salle de luminothérapie, des saunas.

Ailleurs à Manhattan, un immeuble reconverti dispose d'un terrain de basket-ball, certains ont une salle de pilates, des piscines intérieures et extérieures.

Ces prestations dignes d'hôtels luxueux sont parfois incluses dans le loyer, ou en supplément (quelques dizaines de dollars).

A Pearl House, le loyer d'un studio commence à 3.995 dollars par mois, et un T2 à 6.475 dollars. En logement social, en mars 2025, un studio coûtait 932 dollars jusqu'à 3.286 dollars pour un T4.

En avril, le loyer médian d'un T2 à Manhattan était de 5.228 dollars.

L'immeuble SoMa, plus grosse conversion de New York, compte 1.320 logements. Il sera supplanté début 2027 par l'ex-siège social de Pfizer, près du Chrysler Building, avec environ 1.600 appartements.